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中小房企搶閘赴港上市 折價賤賣難阻上船欲望

樓主:南昌藍光地產 時間:2021-10-26 10:24:08

對于苦心經營企業的所有者來說,企業如同兒女,資產或者股權的賤賣,都是難以做出的抉擇。然而,在中國房地產市場上,中小房企賤賣股權的戲碼正在熱鬧上演。  

日前,發家于江浙一帶的兩家地產公司德信地產和銀城地產相繼在香港遞交上市申請,若算上此前已經掛牌或正在排隊的地產同行,今年擬在香港上市的公司已經逼近10家,密集程度遠超過往,且基本都是小體量企業。  

同期,房地產市場面臨的調整讓資本市場的態度發生改變,新近上市公司的估值較過去大幅折讓。今年7月完成發行的弘陽地產每股凈資產為4.07港元,但最終以每股2.28港元定價,為招股價2.18港元至3.18港元之下限,集資凈額約17.12億港元,定價折讓幅度極大。掛牌后股價有所上漲,但截至9月25日,該股市凈率也僅為0.67。  

目前,大發地產、美的置業等公司仍處于排隊掛牌狀態,最終發行情況仍未可知。但資本市場的風向已然確立,要么放棄,要么賤賣,將是大概率事件。  

發行市場難言樂觀  

過去幾年,寬松的流動性刺激著房地產公司急速膨脹的味蕾,幾家大公司杠桿擴張的示范效應更助長著中小房企做大做強的野心,越來越多名不見經傳的公司喊出500億甚至1000億的目標。  

然而,資金的閘門說關就關,嗷嗷待哺的公司集體陷入缺錢的泥潭,上市,成為解開融資死結的最后一根稻草。  2018年以來,在上市門檻更為寬松的港交所,已經先后迎接了包括正榮地產、美的置業、弘陽地產、萬創國際、大發地產、萬城控股、恒達集團、銀城國際、德信地產在內的多家房企掛牌或等待掛牌。  

香港上市條件顯示,對于地產公司來說,其上市門檻并不高。只要在財務上滿足三項測試組合中的任何一組,都可以實現上市愿望。以第一條盈利測試為例,只需要“上市前一年盈利大于等于2000萬港元、上市前2~3年累計盈利大于等于3000萬港元,且預計上市時市值大于等于5億港元”,以及其余控制權、管理層穩定,發行公眾持股數達到條件等。  

對于年銷售動輒幾十億到幾百億的地產企業來說,經營績效的條件十分容易達到。唯一剩下的問題,只是有沒有足夠的投資者買單,以及公司所有人能否接受市場定價。  

“投資者買不買單在于價格。”一位香港證券分析師表示:今年以來香港資本市場環境并不理想,地產股上市反響不是太熱烈,也很難賣到好價錢。  

今年7月中旬,弘陽地產公布招股結果顯示,全球發售8億股,本港公開發售項下初步可供認購的香港公開發售股份出現認購不足的情況,因此將香港公開發售項下未獲認購的發售股份重新分配至國際發售。按一手1000股計,中簽率100%。該股以每股2.28元定價,僅為4.07港元凈資產的56%。  

新股上市不受追捧,已上市地產股的估值也不樂觀,市凈率徘徊在1上下的股票不在少數。比如截至25日收盤,中國金茂、金地商置、中國奧園三家體量不大的地產股,市凈率分別為1.05、0.95和1.19。  

從市場層面看,當下上市并非好的時間窗口,但這并不能阻止中小房企趨之若鶩。  

杠桿擴張后遺癥爆發  

上市,對于企業來說是一把雙刃劍。上市可以為企業帶來根本改變,規范公司治理,拓寬融資渠道,然而上市公司的限制和投資者對于業績的訴求又是一副無形的鐐銬,尤其是原本潛藏在水面下的企業秘密,將被拿到陽光下接受市場的檢驗和鞭撻。  

正在排隊的大發地產,便因為極不穩定的財務狀況而遭受拷問。資料顯示,大發地產境外上市主體于2017年12月18日在開曼群島注冊,而大發在境內的控股公司——溫州(樓盤)凱陽是今年3月14日成立,大發集團出讓境內開發業務的所有資產,也是在今年4月13日才完成。之后的5月,該公司便匆匆遞交了上市文件。  

財務表現上,2015年至2017年,大發地產物業銷售收入分別為6.035億元、5.757億元和43.2億元;三年毛利率分別為15.9%、18.1%和14.9%;三年純利潤率分別為7.9%、3.3%、3.4%,各項指標均乏善可陳。更為重要的是,其現金流狀況和負債狀況不容樂觀,2017年凈負債比率為269.8%,經營活動中的現金流凈額為-23.93億元。  

在最近一批等待上市的地產公司中,大發的狀況并非孤例,新近披露招股文件的德信地產和銀城國際存在類似境況。  

德信地產是德信中國控股下屬公司,于1995年注冊成立,截至2018年6月30日,德信地產已成功進入15個城市,有101個處于不同開發階段的物業項目。克而瑞數據顯示,其2016年銷售額為156.8億元,2017年為265.1億元,2018年上半年為185億元。  

而招股文件顯示,過去三年及今年上半年,德信地產的凈資產負債比率分別為278.7%、435.2%、275.7%及192.6%。對應年份的現金及現金等價物分別為12.25億元、13.89億元、39.51億元及49.89億元。截至2018年6月30日,該公司合計需償還的有息付款為112.11億元,其中,一年內償還金額54.28億、第二年償還40.56億、二到五年內償還15.89億、五年以上償還則為1.37億,短期償債壓力不小。  

對比德信地產,南京(樓盤)發家的銀城國際體量更小。據招股書披露,目前銀城國際持有開發28個物業項目,分布于7個城市。截至2018年6月30日,銀城國際土地儲備面積為328.6萬平方米。根據克而瑞數據,銀城2017年僅實現合約銷售額49億元,排名第194位。  

財務數據方面,銀城國際2015、2016及2017年的營業收入分別為20.90億元、25.02億元和46.75億元;而三年凈負債比率分別為141.1%、238.7%及284.9%,上半年,該數值更飆升至453.2%。  

不難看出,排隊上市的地產公司都存在杠桿擴張、短期規模急速膨脹、現金流捉襟見肘急需資金輸血等特征。事實上,在房地產行業,這種依靠高息舉債快速催熟公司以沖刺上市的做法并不罕見,最早于香港上市的一大批中資地產龍頭股均有過類似的經歷。若上市成功則風險可控化繭為蝶,一旦失敗,擴張的風險將關乎存亡。  

易居智庫研究總監嚴躍進認為,中小房企這一輪沖擊上市,最重要的還是受到規模和融資影響,目前銀行對于規模和上市均有白名單要求,上市是降低融資成本有效手段。市場信息顯示,房地產企業今年以來融資成本不斷攀升,海外發債利率最高已超12%,即便高息至此,仍然只有少數已上市的公司能夠享有此特權。  

風暴將至,對于地產公司而言,有沒有那一張融資的船票,比船票是否天價,顯得更為重要。

來源:第一財經日報

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